FAQ Preguntas Frecuentes

A continuación, encontrarás respuesta a muchas de las dudas que te pueden surgir en relación con el proceso de concesión de una hipoteca y sobre cómo podemos ayudarte.

GARMAR

¿Que es Garmar?

Somos un intermediario fundamentalmente hipotecario que encuentra, negocia y gestiona las hipotecas, combinando la tecnología financiera con nuestros conocimientos y profunda experiencia en el mercado hipotecario.

Garmar nace al objeto de ofrecerle su mejor hipoteca, no la mejor hipoteca del mercado, destinando los recursos técnicos y humanos para que sientas la tranquilidad de que estamos a tu lado en todo momento.

¿Por qué es mejor comprar una vivienda que vivir siempre de alquiler?

A largo plazo suele revalorizarse.

Sirve como medida de ahorro a futuro.

Una vez pagado, se deja de tener un gasto fijo mensual.

Puede resultar más barato vivir en propiedad que de alquiler.

Posesión de la vivienda para la finalidad que se quiera.

Permite decorarla y reformarla como se desee.

No tengo ni idea de bancos… ¿por qué puedo confiar en vosotros?

Porque nosotros estamos de tu parte. Nosotros crecemos si tu consigues tu vivienda y, cuanto más consigamos ahorrarte y facilitarte todos los trámites bancarios, mejor para todos.

¿Cuáles son los motivos para contratar los servicios de un intermediario de crédito?

Seguridad, tiempo y ahorro final.

El intermediario hipotecario es un profesional que se dedica en exclusiva al mundo hipotecario, buscando para cada cliente que capta la mejor hipoteca posible según su perfil financiero y necesidades. Nuestra actividad está perfectamente regulada en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, debiendo estar dados de alta en el preceptivo registro de intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España.

Si como nosotros, el intermediario de crédito inmobiliario es independiente, hablamos de un profesional que no trabaja para ningún banco o grupo bancario en exclusiva, sino que busca la mejor hipoteca para cada cliente de entre la amplia oferta hipotecaria existente en la actualidad.

Además, el bróker profesional cuenta con una gran capacidad de negociación con los departamentos de riesgos de los bancos, consiguiendo mejoras que difícilmente están al alcance de un particular. El experto sabe a qué bancos dirigirse según el perfil de cada cliente y cómo negociar al máximo las condiciones. Es fundamental señalar que una mejora en unas décimas del tipo de interés puede suponer un gran ahorro a lo largo de la vida de la hipoteca (por ejemplo, en un préstamo de 150 miles de euros, a 30 años, una rebaja de 0,25% en el tipo de interés supondría más de 6,5 miles de euros de ahorro). Además, gestionará todo el procedimiento hipotecario y te asesorará durante todo el proceso evitando la firma de alguna cláusula abusiva o poco conveniente.

Estamos en el siglo XXI, existen los comparadores de hipotecas online

Efectivamente con la aparición y desarrollo de Internet llegaron los comparadores y buscadores de hipotecas que, en nuestra opinión, si bien pueden ser útiles para hacerse una idea de cómo está el mercado hipotecario en un momento dado, entrañan el peligro de que hay que saber interpretar los resultados que nos arrojan. Los mismos suelen centrarse en el TIN o la cuota mensual más baja pero obvia que para obtener esas condiciones debemos cumplir una serie de requisitos que pueden ser muy exigentes (vinculaciones), teniendo finalmente un coste muy superior para el cliente que otras opciones. Adicionalmente, tendremos por delante toda la gestión sin asesoramiento ni ayuda ninguna.

¿Broker hipotecario online o hipotech?

Nuestra intermediación está orientados a la financiación de tu vivienda habitual (de tu hogar) y entendemos que el mejor modo de acompañarte en una de las decisiones financieras más importantes de tu vida, es realizarlo de forma personalizada. No buscamos la mejor hipoteca sino tu mejor hipoteca. A diferencia de las plataformas hipotech, cuya misión es difundir el usuario a varias entidades bancarias y que sean éstas las que cierren la venta con el cliente, nosotros hemos seleccionado previamente la entidad y oferta bancaria que mejor se adapta a ti antes de acudir a la entidad. Nosotros sabemos cada perfil donde encaja, no confundimos al cliente y no le creamos falsas expectativas y empleamos muchos menos recursos técnicos y humanos.

Hay empresas de hipotech que no cobran honorarios al cliente, sus ingresos provienen del banco con el que firma el cliente. Aunque esto parezca muy atractivo, a nuestro modo de ver, sólo un asesor independiente e imparcial puede conseguir la mejor hipoteca. El único modo de hacer desaparecer el conflicto de intereses es pagar al profesional, no el «vendedor de hipotecas» del banco, asegurándonos así que está velando únicamente por nuestros intereses.

Un bróker hipotecario o intermediario de crédito inmobiliario es un profesional independiente que está especializado en la búsqueda y gestión de hipotecas para particulares y empresas, no de un banco en concreto, sino de todas las hipotecas de todos los bancos (o de los mejores bancos, en cada caso).

No obstante, debemos reconocer el valor añadido que han aportado al cliente con la tecnología, acelerando el aprobado de una operación hipotecaria y agilizando todo el proceso hasta la firma a la mínima expresión, así como simplificando el proceso, adaptándose a su horario y aportando mayor comodidad. Con todo ello, a nuestro modo de entender, únicamente era necesario aportar los conocimientos y experiencia en finanzas y el mercado hipotecario (intrínsecamente vinculado al talento humano) para alcanzar el modelo online (si se nos permite, híbrido) perfecto.

¿Cómo funcionamos?

Nuestra combinación de tecnología y expertos hipotecarios nos permite ofrecer a nuestros clientes la mejor hipoteca personalizada posible, así como adaptarnos a sus preferencias en el modo de comunicación gracias a nuestro modelo dual físico-online.

Prefiero reducir al mínimo las reuniones físicas, ¿qué posibilidades tengo?

En este caso, debe optar por la modalidad online, en la misma deberás:

  1. Respondes unas sencillas preguntas (literalmente 3 minuto).
  2. Subes la documentación e información una única vez: fundamentalmente, DNI, declaración de la renta, localización de la vivienda y 2 últimas nóminas.
  3. Analizaremos la información y fijaremos una reunión online en la que te detallaremos el resultado de tu test de viabilidad, las opciones posibles y podrás aclarar todas tus inquietudes.
  4. Nos pondremos manos a la obra, negociando con las todas las entidades en busca de tu mejor hipoteca.
  5. Fijaremos una segunda reunión en la que te presentaremos las ofertas personalizadas ya analizadas y validadas por cada entidad. En la jerga, lo que se conoce como operaciones sancionadas (también conocidas como ofertas pre-aprobadas). En la misma compararemos y haremos simulaciones del impacto en tus finanzas de todas las ofertas.
  6. Seleccionas la oferta que más te guste.

Únicamente tendrás que desplazarte al notario estando acompañado durante todo el proceso (hasta la firma de la hipoteca) para que puedas resolver cualquier duda y podamos ayudarte en lo que necesites.

Es una decisión muy importante, quiero tener contacto en persona

En este caso, con independencia de tu domicilio no tienes que preocuparte, contamos con las denominadas oficinas de contingencia repartidas por toda España (véase mayor detalle en Contacta con nosotros). Y en caso de que tu ciudad no se encuentre entre las listadas, ¡No dejes de contactarnos! Buscaremos y encontraremos una solución para mantener esas reuniones.

¿Cuánto cuesta?

Nuestros honorarios no son fijos, sino que se basan en un % sobre la financiación obtenida en función del perfil de solvencia del cliente. El porcentaje medio se sitúa entre el 1,5%-2%. En todos los casos únicamente cobramos si se consigue la financiación solicitada.

A qué entidades tendré acceso

Somos unos asesores independientes por lo que nuestro abanico de entidades alcanza todas las entidades financieras.

¿Garmar está regulado?

Sí, Garmar cumple con el marco regulatorio de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estando inscrita en el Registro de intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España y siendo supervisada por éste.

¿Garmar hace algún tipo de credit-scoring?

Sí. Nuestro objetivo no solo es ayudar al cliente final, sino también hacer más eficiente el proceso para ambas partes (cliente y entidad).

Por eso, tenemos un algoritmo propio que nos permite preseleccionar aquellas entidades/hipotecas que en principio deberían aprobar tu operación.

Hipotecas

¿Qué es una hipoteca?

El préstamo hipotecario es un producto que permite disponer de una cantidad de dinero necesaria para comprar o rehabilitar un inmueble, entre otros fines. Son hipotecarios porque las entidades de crédito antes de conceder un préstamo exigen una garantía, dirigida a asegurar su crédito. Esta garantía es la hipoteca, derecho real de garantía y de realización de valor (enajenación del bien a través del procedimiento legalmente establecido), que recae sobre bienes inmuebles y que tiene carácter accesorio (dependiente) respecto de la obligación principal (contrato de préstamo).

Es importante que entiendas que el inmueble hipotecado es a todos los efectos tuyo y podrás venderlo, alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar. Hay una falsa concepción popular de que el inmueble es del banco, pero esto es falso.

¿Cuánto me puedo financiar?

El importe del préstamo disponible suele calcularse en relación al valor del inmueble, normalmente no suele superar el 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado en caso de que se trate de viviendas de primera residencia. Para el caso de inmuebles destinados a un uso distinto (residencia de recreo, local, nave, oficina), el importe del préstamo se sitúa normalmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación del bien. No obstante, el valor concedido de préstamo por la entidad financiera dependerá de su propia política de concesión de préstamos, si se trata de vivienda habitual, si es primera hipoteca, capacidad financiera de los solicitantes, etc.

¿Cuál es el mínimo de ahorros que tengo que poner?

Lo normal es que necesites al menos el 30% del valor del inmueble en ahorros. Esto sirve para cubrir al menos el 20% del valor de compra más los gastos de la hipoteca (ej, gastos notariales, inscripción en el registro…). Para que te hagas una idea, los gastos suelen constituir entre un 6 y un 10% sobre el valor del inmueble.

Pero las hipotecas son un producto muy personalizable, así que, en ocasiones, dependiendo de la operación, la entidad y tu perfil, los bancos pueden incrementar la cantidad que te van a prestar. En cualquier caso, podemos ayudarte. Somos especialistas en operaciones de financiación por el 100% del valor del inmueble.

¿Qué es mejor tipo fijo o variable?

Cuando una hipoteca es a tipo fijo, el interés no variará durante la vida de la hipoteca, manteniéndose la cuota durante todo el periodo del préstamo.

Si es a tipo variable, los intereses podrán cambiar a lo largo de la vida del préstamo. El interés se revisará periódicamente en la fecha acordada en el contrato y la cuota a pagar podrá subir o bajar en función de la fluctuación de los tipos de interés. En España lo normal es usar el Euribor como índice de referencia para este tipo de préstamos.

La principal ventaja del tipo fijo es la seguridad de conocer en todo momento cuanto supondrá el pago de la cuota sobre tus finanzas personales. A cambio, el tipo de interés será superior que el tipo de partida de una hipoteca variable (en la que el riesgo de tipo de cambio recae en ti). En esta decisión deben considerarse la previsión de la evolución de tus ingresos, el plazo del préstamo, tu capacidad de ahorro… Posiblemente sea la decisión más relevante del préstamo y estaremos encantados de ayudarte a tomarla.

¿Y qué pasa con la hipoteca mixta?

Se cobra un interés fijo durante un periodo inicial (suele ser de entre 3 y 5 años) a partir del cual se aplica interés variable, durante este periodo la cuota puede subir o bajar en función de la evolución del índice de referencia utilizado para el cálculo del tipo de interés a aplicar. El tipo mixto intenta ofrecer lo mejor de cada opción, pero en realidad no hay garantías de que lo logre. A su vez, también incorpora las desventajas de ambos tipos descritas anteriormente y éstas sí que se aplican con seguridad.

¿Y qué pasa con el plazo?

Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo, más bajas serán las cuotas (si el resto de condiciones no varían) pero los intereses totales a pagar serán mayores. A mayor plazo, existe mayor posibilidad de cambios en las circunstancias y necesidades personales y también en las condiciones del préstamo (variación del tipo de interés en operaciones con tipo de interés variable). Ajustar el plazo de amortización de la operación es importante, debemos valorar el importe de las cuotas mensuales y el cómputo total de intereses del periodo buscando una situación de equilibrio.

El plazo de amortización suele ser un plazo medio–largo, por norma general entre 15 y 30 años.

¿Se puede extender por encima de los 30 años?

No suele ser lo habitual, ya que las hipotecas fijas las limitan por regla general a 30 años con una edad máxima del titular de 75 años. Sin embargo, en las hipotecas variables sí puedes encontrar alguna entidad que acepte un plazo de 35 o 40 años. En cualquier caso, haremos todos los esfuerzos posibles para conseguir en plazo que mejor se adapta a tu situación.

¿Son definitivas las condiciones de la hipoteca?

No, existen diferentes opciones, como la subrogación, novación o cancelación. Para mayor detalle véase siguiente pregunta.

Tipos de comisiones
  • Comisión de apertura: comisión bancaria que la entidad financiera cobra al formalizar el préstamo por las gestiones administrativas y de gestión realizadas para formalizar la hipoteca. Se cobra una sola vez y se suele calcular en porcentaje sobre el importe de la operación, con un mínimo.
  • Comisión por reembolso anticipado: es la que se paga cuando el prestatario quiere devolver toda o una parte de su deuda antes del plazo acordado con el banco. La aplicación de esta compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada, depende de si la amortización genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad.
  • Comisión por reclamación de posiciones deudoras: la demora en el pago de las cuotas del préstamo superior a un plazo determinado en contrato devenga una comisión por gestión de reclamación de cuotas impagadas.
  • Comisión por novación o modificación: Esta comisión por modificación de las condiciones pactadas (tipo de interés, modificar el plazo de amortización, ampliar o reducir el capital, cambiar el sistema de amortización) retribuye los trámites realizados para modificar las condiciones del contrato, así como el análisis de riesgos que pueda ser necesario para realizar la modificación. La escritura de novación se debe elevar a público, las escrituras que sólo modifiquen el plazo o el tipo de interés están exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), además, los gastos registrales y notariales se reducen al existir bonificaciones.
    • Subrogación de deudor: se aplica si así está pactado, en los casos de venta del inmueble hipotecado en el que un tercero asume la deuda hipotecaria.
    • Subrogación acreedora: implica un cambio de banco con la finalidad de mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. La subrogación o cambio de hipoteca de un banco a otro ya no tiene costes y se puede hacer libremente, pero entre las entidades se debe establecer un mecanismo de compensación de los gastos soportados.
¿Qué es el TIN?

El tipo de interés nominal (TIN) se define como el precio que los bancos cobran por prestar dinero y se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y referido a un periodo de tiempo concreto, normalmente anual.

¿Qué es la TAE?

Es un indicador en forma de tanto por ciento anual que aporta una visión real del coste (o rendimiento efectivo) de un producto financiero. Incluye el interés, los gastos y las comisiones bancarias teniendo en cuenta además la periodicidad con las que se efectúan los pagos.

El cálculo de este indicador permite comparar diferentes préstamos con condiciones diferentes de tipo de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización.